Образование земельного участка — это не формальная техническая процедура, а юридически значимое изменение объекта недвижимости. Раздел, объединение, перераспределение или выдел участка затрагивают права собственников, арендаторов, залогодержателей, участников общей собственности, а в отношении публичных земель — также полномочия государственных органов и органов местного самоуправления. Ошибка на одном из этапов способна заблокировать распоряжение активом, строительство, реализацию инвестиционного проекта, оформление прав на объект недвижимости или государственную регистрацию сделки.
Адвокаты бюро сопровождают спор на всех этапах образования: от анализа исходных правоустанавливающих документов до взаимодействия с кадастровым инженером, уполномоченным органом и органом регистрации прав. Мы проверяем, соответствует ли избранный способ образования участка его правовому режиму и цели доверителя, выявляем противоречия в ЕГРН и документах, формируем позицию для административной процедуры и представляем интересы доверителя в суде.
Споры, связанные с образованием земельных участков
Споры об образовании земельных участков возникают, когда правообладатель стремится создать самостоятельный участок, изменить конфигурацию существующих либо устранить препятствия к их дальнейшему использованию и обороту. Особую сложность представляют дела, в которых затрагиваются интересы нескольких собственников, арендаторов или публичного собственника земли.
Мы оказываем правовую помощь, в частности, по следующим категориям дел:
- оспаривание отказа в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории;
- оспаривание решений об отказе в образовании земельного участка путем раздела, объединения, перераспределения или выдела;
- оспаривание решений об утверждении схемы расположения земельного участка, нарушающих права смежных землепользователей, сособственников или иных заинтересованных лиц;
- споры о соответствии образуемых и измененных земельных участков требованиям земельного законодательства;
- споры о разделе земельного участка, находящегося в общей собственности;
- споры о выделе земельного участка в натуре из земельного участка, находящегося в общей долевой собственности;
- споры об определении конфигурации, площади и местоположения образуемого земельного участка;
- споры о доступе к образуемому земельному участку;
- споры, вызванные пересечением границ образуемого участка с границами ранее учтенных земельных участков, территориальных зон, населенных пунктов или муниципальных образований.
Работая с подобными делами, специалисты бюро проверяют правовую судьбу каждого исходного участка, анализируют документы о правах третьих лиц, сопоставляют границы с данными ЕГРН и градостроительными ограничениями. Кроме того, мы организуем подготовку правовой позиции для кадастрового инженера, участвуем в урегулировании разногласий между сособственниками и формулируем требования таким образом, чтобы судебное решение могло быть исполнено в процедурах кадастрового учета и регистрации прав.
Споры о кадастровом учете и сведениях ЕГРН
Даже при наличии надлежащих документов образование участка не завершается без государственного кадастрового учета. На этой стадии Росреестр проверяет представленные документы и соответствие сведений требованиям законодательства. Если государственный регистратор выявляет препятствия, учет приостанавливается; при неустранении причин приостановления в установленный срок принимается решение об отказе в кадастровом учете.
Наши специалисты представляют интересы доверителей по следующим категориям споров:
- оспаривание решений о приостановлении государственного кадастрового учета земельных участков;
- оспаривание отказов в осуществлении государственного кадастрового учета земельных участков;
- оспаривание действий и бездействия органа регистрации прав при осуществлении кадастрового учета;
- споры об исправлении реестровых ошибок в сведениях ЕГРН о площади, границах, местоположении и иных характеристиках земельных участков;
- споры, связанные с пересечением границ земельных участков, сведения о которых внесены в ЕГРН;
- споры об исключении из ЕГРН ошибочных сведений о границах земельного участка;
- споры об установлении местоположения границ земельного участка в связи с реестровой ошибкой.
В таких делах адвокаты бюро последовательно устанавливают источник противоречия и выбирают способ защиты, который действительно приведет к достижению цели доверителя. При необходимости мы взаимодействуем с экспертами, участвуем в подготовке вопросов, оцениваем релевантность представленных материалов для кадастрового учета и обеспечиваем последующее исполнение решения Росреестром и иными уполномоченными органами.
Споры о кадастровой стоимости
Кадастровая стоимость земельного участка может существенно влиять на имущественные интересы его собственника, арендатора, застройщика или иного правообладателя. От нее зависят размер земельного налога, арендной платы за публичный участок, выкупной цены при приобретении земли у государства или муниципального образования, а в отдельных случаях — размер иных платежей и компенсаций. Поэтому завышенная кадастровая стоимость способна создавать для доверителя долгосрочную финансовую нагрузку, несоразмерную действительной ценности земельного актива.
При этом сам по себе факт несогласия с установленной стоимостью недостаточен. Для эффективной защиты необходимо определить причину расхождения: была ли при государственной кадастровой оценке допущена ошибка либо кадастровая стоимость конкретного участка не соответствует его рыночной стоимости. Эти основания предполагают разные доказательства, порядок обращения и правовые последствия.
Адвокаты бюро начинают работу с проверки материалов государственной кадастровой оценки, сведений ЕГРН, документов о площади, границах, категории земель, виде разрешенного использования, ограничениях и фактических характеристиках участка. Мы определяем, является ли проблема следствием искажения исходных данных или методологической ошибки либо целесообразно доказывать рыночную стоимость участка посредством независимой оценки.
Мы представляем интересы доверителей в спорах:
- об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в связи с ошибками, допущенными при ее определении;
- об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости.
Наши юристы готовят заявления и необходимые приложения, организуют правовое сопровождение оценки, проверяют отчет об оценке, формируют доказательственную позицию для уполномоченного бюджетного учреждения, представляют интересы доверителя при рассмотрении заявления и оспаривают решения, действия или бездействие учреждения в суде.
Свяжитесь с нами
Обратитесь к адвокатам бюро «Гребельский и Партнеры», чтобы обсудить документы по вашему земельному участку, оценить правомерность решения органа власти или Росреестра и выработать практический план дальнейших действий.
